Невиданную прыть в скупке российских активов на рынке недвижимости и смежных с ним проявляет американский инвестиционный банк Morgan Stanley. Один из его инвестиционных фондов — Special Situations Fund III, управляемый компанией Morgan Stanley Real Estate — в конце марта приобрел 24,99% акций петербургского строительного холдинга RBI с годовым оборотом около $100 млн.

Это уже не первое приобретение Morgan Stanley в России. В конце прошлого года инвестбанк вошел в капитал двух столичных компаний. В августе он купил 10% компании «Росевродевелопмент» и 15% RGI International Limited. В совокупности на все эти приобретения Morgan Stanley потратил около $195 млн. Сумму последней покупки участники сделки не разглашают. Но, по оценкам экспертов, она стала самым крупным приобретением.

Директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property St Petersburg Игорь Лучков оценивает компанию RBI в $500 млн. «То есть купленный пакет акций стоит примерно $125 млн», — считает специалист. По словам исполнительного директора управляющей компании Morgan Stanley Real Estate Эммануэля Блоуина, Morgan Stanley не намерен останавливаться на достигнутом и продолжит экспансию на российский рынок.

В сферу интересов американского инвестбанка попали не только девелоперские компании, но и кредитные организации, работающие на ипотечном рынке. В декабре 2006 года Morgan Stanley взял под контроль «Городской ипотечный банк», кредитный портфель которого превышает $350 млн, что составляет примерно 3% от совокупного объема ипотечного рынка России. На крупнейших рынках страны в Москве и Петербурге банк входит в первую десятку.

Влечение иностранных инвесторов к российским активам объяснимо: они не могли оставить без внимания прошлогодний головокружительный рост цен на жилье (40%-60%), двукратное увеличение объем жилищного кредитования и тот факт, что спрос на жилье в несколько раз превышает предложение.

По оценкам экспертов «Альфа-Банка», чтобы сбалансировать спрос и предложение, в стране нужно строить не 45 млн кв. м жилья в год, а 140 млн кв. м. Это не учитывая, что около 35% жилищного фонда России нуждается в реновации или подлежит сносу.

«Стремление иностранных инвесторов перераспределить часть инвестиций из сектора недвижимости США, который оценивается триллионами долларов, на развивающиеся рынки стало особенно актуальным после недавнего кризиса в американском ипотечном секторе, повлекшего за собой падение всех фондовых индексов США, Европы и Азии месяц назад», — отмечает начальник аналитического отдела брокерской фирмы «Ленстройматериалы» Кирилл Лапин. По его мнению, текущие шаги Morgan Stanley знаменуют собой лишь начало массового перелива инвестиций из США на рынок недвижимости России. «В текущем году следует ожидать привлечения дополнительных иностранных инвестиций в этот сектор на уровне $40 — $50 млрд», — считает Лапин.

По словам Лучкова, иностранные инвесторы и раньше проявляли интерес к российскому рынку недвижимости, но сейчас их внимание все больше привлекают не отдельные проекты или земельные участки, а участие в капитале компании, поскольку это позволяет оказывать влияние на стратегию развития фирмы. «Вместе с этим, российские компании заинтересованы в недорогих финансовых ресурсах, которые можно привлечь на внешних рынках для расширении сферы деятельности», — отмечает Лучков.

Например, в планах холдинга RBI в ближайшее время выйти на региональные рынки. По словам генерального директора холдинга Эдуарда Тиктинского, компания выбирает участки земли для строительства в 15 крупнейших городах России, в том числе и в Москве. Тиктинский надеется, что за счет расширения масштабов деятельности удастся увеличить стоимость бизнеса до $2 млрд. Это примерно в 4 раза выше текущего уровня.

По оценкам экспертов, инвестиции в сфере коммерческой недвижимости и жилья эконом- класса могут принести инвесторам 30% — 35% годовых, а доходность элитного жилья составляет 70%-80% в год. Продажная цена элитной квартиры примерно в 5-6 раз превышает себестоимость. Жилье в ближайшее время, как полагают специалисты, не подешевеет — наоборот темпы роста цен ускорятся.

Александр Сологуб
http://www.rosbalt.ru/2007/03/29/291387.html